Gelir Vergisi Kanunu’nun 21’inci maddesiyle, binalaryn mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yylynda elde edilen hasylatyn belli bir kysmy gelir vergisinden istisna edilmi?, ancak söz konusu istisnanyn uygulanmasy da belli ko?ullara ba?lanmy?tyr.

Bu ko?ullara geçmeden önce belirtilmesi gereken husus, kira gelirlerinin vergilendirilmesine ili?kin olarak geçti?imiz yazylarymyzda aktardy?ymyz kazanç tespitinde dikkate alynacak giderlerin tespitine ili?kin yöntemler ile istisna uygulamasynyn bir ili?kisi olmady?ydyr. Bir ba?ka anlatymla kazanç tespiti bakymyndan gerçek gider yönteminin seçilmi? olmasy veya götürü gider yönteminin seçilmi? olmasynyn istisnadan yararlanma açysyndan bir önemi yoktur.

Ancak istisnanyn giderlere kar?y önceli?i vardyr. Bu nedenle, a?a?yda aktaraca?ymyz ko?ullaryn gerçekle?ti?i hallerde önce istisna dü?ülür, kalan istisna sonrasy kazançtan giderler ( % 25 götürü gider veya istisnaya tekabül eden kysym ayyklandyktan sonraki gerçek giderler) dü?ülür.

Söz konusu istisnadan yararlanmanyn ilk ko?ulu, kiraya verilenin mesken olmasydyr. Y? yeri olarak kiraya verilen yerler için istisna hesaplamasy yapylamaz.

Ykinci ko?ul ise kira gelirini elde eden mükellefin gerçek usulde vergilendirilen ticari, zirai veya mesleki kazancynyn olmamasydyr. Bu kapsamda basit usulde vergilendirilen ticari kazançlaryn da gerçek usulde elde edilmi? oldu?unu, genç giri?imcilere tanynan kazanç istisnasyndan yararlanylmasy dolayysyyla kazanç beyan edilmemesinin de istisnadan yararlanmaya engel oldu?unu unutmamak gerekir.

Üçüncü ko?ul ise, Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesinde 6322 sayyly Kanun’la yapylan de?i?iklikle ihdas olunmu?tur. Bu düzenlemeye göre; istisna haddinin üzerinde konut kirasy hasylaty elde edenin, anylan Kanunun 103’üncü maddesinde yazyly tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarynyn (2016 yyly gelirlerinin vergilendirilmesinde esas alynmak üzere 110 bin TL) üzerinde ücret, menkul sermaye irady, gayrimenkul sermaye irady ile di?er kazanç ve irat elde etmemi? olmasy gerekmektedir.

Mesken kira gelirine istisna uygulanyp uygulanmayaca?yna yönelik söz konusu 110 bin liralyk synyrla kar?yla?tyrmada ücret, menkul sermaye irady, gayrimenkul sermaye irady ile di?er kazanç ve iratlaryn, ayry ayry veya birlikte elde edilmesine bakylmaksyzyn, elde edilen kazanç ve iratlaryn brüt tutarlarynyn toplamy dikkate alynacaktyr.

Söz konusu tutaryn tespitinde, sayylan bu kazanç ve iratlaryn beyan edilip edilmemesinin ya da bu kazanç ve iratlara herhangi bir istisna uygulanyp uygulanmamasynyn önemi bulunmamaktadyr. Dolayysyyla bu hesaplamada beyannameye girmeyen gelirler de, örne?in mevduat veya repo faizi, tek i?verenden elde edilen ücret, emekli ayly?y, kydem tazminaty, istisna haddi içinde kalan kâr payy da dikkate alynacaktyr.

Ancak burada, istisna haddinin altynda elde edilen mesken kira gelirlerinin, ücret, menkul sermaye irady, gayrimenkul sermaye irady ile di?er kazanç ve iratlary toplamynyn 110.000 lirayy a?yp a?mady?yna bakylmaksyzyn yyllyk gelir vergisi beyannamesine dahil edilmeyece?i de unutulmamalydyr.

Bu kadar ko?ullara ba?lanmy? konut kira gelirleri istisnasynyn tutary ise 2016 yyly için 3 bin 800 TL’dir.

Ystisna mükellefe, bir ba?ka deyi?le ?ahsa tanynmy?tyr. Bu nedenle mükellefin birden fazla konut kira gelirinin bulunmasy hali, istisnadan birden fazla defa, bir ba?ka deyi?le her bir konut kira geliri için yararlanma hakkyny vermez. Ayny ?ekilde hisseli bir ta?ynmazyn konut olarak kiraya verilmesi halinde ise her bir hissedar malik, di?er ko?ullaryn da var olmasy durumunda istisnadan tam olarak yararlanyr; burada istisna tutarynyn hisse oranynda dikkate alynmasy söz konusu de?ildir.

Ystisna haddi üzerinde hasylat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi durumunda bu istisnadan yararlanylamayacaktyr. Örne?in beyan olunan kiranyn eksik beyan olundu?unun saptanasy halinde sadece eksik beyan edilen tutar de?il, daha önce yararlanylmy? istisna tutary da re’sen tarhiyata konu edilecektir.

Mükellefler, idarece herhangi bir tespit yapylmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan mesken kira gelirlerini, pi?manlyk ve yslah hükümleri dahil olmak üzere kendiliklerinden süresinden sonra verecekleri beyanname ile beyan etmeleri halinde ise söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir.

Gelelim son söze: Gelir vergisi hasylaty açysyndan kamu gelirini önemsenmeyecek derecede olumsuz etkileyen bir istisnanyn uygulanma ko?ullaryny bu kadar karma?yk hale getirmek, ba?kaca istisnalardan yararlananlara veya beyannameye girmeyecek gelirleri elde edenleri bu istisnadan yararlandyrmayarak adeta yaptyrym uygulamak, hangi vergicinin aklynyn eseri ise, kutlamak gerek